2025년 부동산 시장에서 예상치 못한 일들을 기대하라

2025년 2월 4일 50년 호주 부동산 전문가 Michael Yardney의 글

올해 부동산 시장이 어떻게 움직일지 미리 알 수 있다면 얼마나 좋을까요?

비관론자들은 부동산 가치가 계속 오를 수 없다고 또다시 주장하지만, 2025년은 ‘전반기와 후반기’가 다른 한 해가 될 것이며, 주택 시장은 다소 느린 속도로 성장을 이어갈 것입니다.

또한 올해도 임대료가 계속 상승할 전망입니다.

한 국가를 구성하는 수많은 사람들은 각자 재정적 결정을 내리는데, 이는 타인들의 결정에 대한 반응이거나 혹은 타인들이 미래에 취할 행동을 기대한 것이기도 합니다. 그 결과 경제는 주기적으로 움직이며, 투자 심리와 투자 시장은 이런 근본적 요인보다 과하게 크게 혹은 작게 반응하며 ‘과잉 반응’하는 경향이 있습니다.

투자자들은 경기가 과열될 때, 즉 사이클이 거의 정점에 이르렀을 때 위험도가 가장 낮다고 인식하지만, 실제로는 시장 침체기야말로 가격이 저렴할 때 매물을 저가에 확보할 수 있는 좋은 시기일 때가 많습니다.

1980년대 초, 경제학자 Dr Don Stammer는 ‘X 팩터’를 주의 깊게 보라고 가르쳐주었습니다. X 팩터는 긍정적일 수도 부정적일 수도 있으며, 국제적 요인(유가·원자재 가격 하락 등)이 될 수도 있고 국내적 요인(예: GST 변경 불확실성)일 수도 있습니다.

2025년 부동산 시장을 제대로 활용하려면, 올바른 위치의 올바른 유형의 부동산을 올바른 시점에 매수해야 합니다.

성공적인 투자자가 되기 위해서는 독립적이고 객관적인 전문가들로 구성된 팀과 검증된 프레임워크를 기반으로 한 전략적 부동산 계획(Strategic Property Plan)을 마련해야 합니다.

오래 투자해온 경험상, 시장을 연단위로 예측하기보다 장기적인 관점을 가지고, 이 장기 추세를 중심으로 사이클의 흐름을 고려하며 언제나 불확실성과 의외의 상황을 대비할 준비가 되어 있어야 한다는 점을 배웠습니다.

즉, ‘계획을 세우되, 그 계획대로 되지 않을 수 있음을 예상하라’는 것입니다.

그럼에도 불구하고, 2025년은 전반기와 후반기가 다르겠지만, 주요 수도권 시장의 부동산 가치는 연초 대비 6~8% 정도 상승하며 마무리될 것으로 예상합니다.

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부동산 시장이 올해 어떻게 움직일지 알 수 있다면 얼마나 좋을까?

여러 해 동안 부동산에 투자해온 경험을 되돌아보면, 부동산 시장을 연단위로 너무 상세히 예측하려고 애쓰는 대신, 장기적인 안목으로 바라보되, 그 장기 추세 위에 사이클의 움직임을 덧붙여서 고려하고, 불확실성과 의외의 변수를 대비하는 편이 더 현명했습니다.

다시 말해 “계획을 세우되, 그 계획대로 되지 않을 수 있음을 예상해야 한다” 는 것입니다.

그렇지만 앞에서 말했듯, 2025년은 ‘전반기와 후반기가 확연히 다른’ 한 해가 되겠지만, 주요 수도권 시장의 부동산 가치는 연초 대비 6~8% 오르며 연말을 맞이할 것으로 보입니다.

시장은 사이클로 움직인다

경기 사이클(주기)은 경제와 투자 시장의 지속적인 특징이므로, 이를 무시하는 사람들은 큰 위험을 감수하게 됩니다.

문제는 투자자들이 사이클이 거의 정점에 다다랐을 때인 ‘호황기’에 위험도가 가장 낮다고 인식한다는 것입니다. 왜냐하면 그 시기에 언론은 엄청난 수익 사례만 쏟아내고, TV에서도 부동산 관련 프로그램이 늘어나며, 가족과 친구들도 큰 수익을 냈다는 이야기로 떠들썩하니까요.

하지만 부동산 가격이 사상 최고치를 기록할 때는, 조만간 속도가 둔화되거나 역방향으로 돌아설 가능성이 높습니다.

반대로 시장이 하락하고 가격이 떨어졌을 때는 많은 투자자들이 리스크가 가장 높다고 느낍니다. 언론에서 손실 사례나 부정적인 소식을 보도하면 투자자들의 자신감이 꺾이기 때문입니다.

그러나 현실적으로 보면, 시장 침체기야말로 매물이 저렴할 때 ‘저가 매수’ 기회를 잡을 수 있는 가장 좋은 시기일 경우가 많습니다. 그리고 이미 가격이 많이 떨어진 상태에서는 반등 여력이 높아질 가능성이 큽니다. 반면에 사상 최고가 근처에서 매수하면 향후 성장 여지가 제한적일 수 있습니다.

예를 들어, 2년 전인 2023년 초에 저는 “2023년은 부동산 시장이 재조정(reset)되는 한 해가 될 것”이라고 말했는데, 이는 사실로 드러났습니다. 그리고 작년 이맘때는 부동산 시장이 계속 성장하겠지만 지역별로 성장세가 다를 것이라고 예견했는데, 이것 또한 들어맞았습니다. 게다가 금리가 여전히 높은 수준임에도 불구하고 시장이 이 정도로 견조하고 강하게 반등할 줄은 저조차도 의외였습니다.

월별 전국 주택 가치 지수 변동 추이(그래프 지표 생략)

이러한 사이클은 왜 계속 반복될까?

경제 사이클은 사람이 만든 것이기 때문에, 우리는 주변 사람들의 낙관론이나 비관론에 영향을 받습니다.

전 세계 경제는 여러 나라의 집합이며, 각 국가는 ‘경제 시계’에서 서로 다른 지점에 위치해 있습니다. 그리고 각 나라는 여러분과 저 같은 수백만 명의 개인으로 구성됩니다. 사람들은 다른 사람들이 무엇을 할지 예상하거나, 이미 취한 행동에 반응하면서 재정적 결정을 내립니다.

이 모든 의사결정이 쌓여 거대한 모멘텀이 형성되고, 그 결과 목표점을 지나치게 넘었다가(과열) 다시 수정(조정)되는 일이 반복되면서 경제가 주기적으로 움직입니다.

참고

“경제 사이클이 잘 알려져 있고, 역발상(컨트래리언) 투자자가 누릴 수 있는 이점도 분명한데 왜 모든 사람이 큰돈을 못 버는가?”

그 답은 간단합니다. 인간의 본성 때문입니다.

낙관과 비관의 물결이 사람들을 휩쓸며 투자 사이클과 부동산 사이클을 좌우합니다.

투자 시장은 미래를 내다보며 움직이는 동시에 기대와 심리를 반영하고, 거기에 공포와 탐욕이 더해지므로, 사이클은 항상 존재하게 됩니다.

시소처럼 지나치게 흔들리는 시장 심리

참고

흥미롭게도 투자 심리, 그리고 그에 따른 투자 시장은 근본적 요인(fundamental)보다 더 크게 ‘과잉 반응’하는 경향이 있습니다. 양방향 모두 그렇습니다.

경기가 호황일 땐 부동산 시장이 스스로의 속도 이상으로 너무 빠르게 치솟기도 하고, 침체기가 오면 필요 이상으로 오랜 기간 침체 상태가 지속됩니다.

또한 오늘날처럼 정보 매체가 서로 긴밀히 연결된 사회에서는 언론이 끊임없이 메시지를 쏟아내므로, 대중의 심리가 훨씬 넓은 폭으로 널뛰기를 하며 사이클 또한 짧아진 듯 보이기도 합니다.

우리는 과거로부터 배우지 못했을까?

일부 사람들은 배웁니다. 저는 개인적으로 “부동산 사이클을 두 번 정도는 온전히 겪어봐야 진정한 숙련 투자자가 될 수 있다”고 자주 말합니다.

하지만 일부 사람들은 똑같은 실수를 되풀이하고, 감정적 동요나 두려움에 계속 휘둘립니다.

그리고 7~10년 주기로 부동산 시장에 새로 진입하는 투자자 세대가 생겨납니다. 이들은 과거를 겪어보지 않았기에 역사에서 배운 교훈이 부족하고, 그들의 진입이 다음 부동산 호황을 촉진해 사이클을 이어가게 됩니다.

하지만 이게 전부가 아닙니다…

의외의 변수(X 팩터)에 대비하라

1980년대 초, 지금의 유명 TV 프로그램 제목과 같기도 한 ‘X 팩터’라는 개념을 경제학자 Dr Don Stammer가 제게 가르쳐주었습니다.

그는 우리가 불확실성과 예상치 못한 사건들에 대비해야 한다고 했습니다.

이 X 팩터는 시장에 일반적으로 예측되지 않았지만, 한동안 경제와 투자 시장에 강력한 영향을 미치는 요인입니다.

국제적 요인 예시: 유가·원자재 가격 하락

국내적 요인 예시: 정부의 GST·부정적 기어링(negative gearing) 관련 정책 변경 가능성

X 팩터는 9·11 테러처럼 시장에 엄청난 충격을 준 부정적인 것도 있고, 2008년 글로벌 금융 위기처럼 지구 반대편에서 일어난 일이 세계 은행 시스템을 붕괴 직전으로 몰아가는 사례도 있습니다. 또 2020년의 코로나 팬데믹처럼 사람들을 집 안에 묶어두는 상황도 있었습니다.

반면에 2008년 글로벌 금융 위기 당시에도 중국의 자원 수요가 계속되어 호주 경제가 비교적 선방하는 등, 긍정적으로 작용하는 X 팩터도 있습니다. 2020~21년 초저금리 기조가 만들어낸, ‘한 세대에 한 번’ 나올까 말까 한 부동산 호황도 그 예입니다.

X 팩터는 거시경제 전반에 영향을 미치고, 이는 곧 부동산 시장에도 영향을 미치게 됩니다. 뿐만 아니라 부동산 시장 자체에도 예기치 못한 이벤트—즉 ‘부동산 시장만의 X 팩터’—가 발생할 수 있습니다.

결국 경제와 부동산 시장을 장기적 관점에서 바라보되, X 팩터로 인한 불확실성과 의외의 상황에 대비하여 ‘우수 자산’을 여러 시장에 분산 보유하고, 인내심 있게 기다리는 것이 중요합니다.

이처럼 부동산 시장의 사이클이 과열되었다가 조정을 받고, 또 X 팩터가 불쑥 등장해 계획을 어그러뜨릴 수 있다는 사실을 알면, 투자자로서는 좀 더 신중해질 수밖에 없습니다.

X 팩터의 사례

2020년: 코로나 시기라는 X 팩터 하에서 금리가 사실상 0%까지 내려가며 2020~21년에 한 세대에 한 번 나타날까 말까 한 부동산 호황을 야기함

2016년: 완화 기조가 끝났다고 봤던 사람들이 많았지만 2차례 금리가 인하된 것

세계적 사례: 브렉시트(Brexit), 도널드 트럼프의 미국 대통령 당선(2016년)

2015년: APRA(호주 금융감독 당국)가 부동산 투자자 대상 대출을 제한해, 다수 투자자들이 예상치 못하게 대출 한도를 재검토해야 했음

2015년 초: 불과 1년 전에는 금리가 오를 것으로 예상했지만, 실제로는 상반기에 2차례 금리 인하

X 팩터를 미리 예측하는 것은 불가능합니다. 이미 예측된 것은 X 팩터가 아니기 때문입니다. 아래는 과거 주요 X 팩터의 예시 목록입니다.

X 팩터 파일

2024년: 기록적인 수준의 이민 유입과 동시에 건설비가 크게 상승, 인구 증가 속도를 주택 공급이 따라가지 못하여 주거 및 임대 시장 위기가 가중

2023년: RBA가 인플레이션 억제를 위해 예상보다 빠르고 여러 차례 금리를 인상, 많은 호주 가정의 예산에 큰 타격

2022년: 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 세계적 인플레이션 상승

2021년: 저인플레이션 시대가 계속될 것이라는 오랜 지배적 견해가 깨짐

2020년: 코로나 팬데믹의 여파

2019년: 스콧 모리슨 총리의 예상치 못한 연방 선거 승리로 부동산 시장 소유주들이 안도

2018년: 금융서비스 분야 왕립위원회(Royal Commission)의 영향

2017년: 전 세계적으로 변동성을 억제하고 주식 시장을 부양하며 채권 수익률을 낮게 유지한 긍정적 거시요인들

2016년: 브렉시트(Brexit)와 도널드 트럼프의 미국 대통령 당선

2014년: 중동지역의 심각한 긴장 상태로 인해 전 세계 유가 급락

2011년: 유럽 국가 부채 문제가 계속됨

2010년: 유럽 정부 부채 위기의 시작

2009년: 글로벌 금융 위기(GFC)에도 비교적 선방한 호주 경제

2008년: 은행 시스템 붕괴 직전까지 갔던 글로벌 금융 위기

2007년: 호주 연방선거 17일 전 RBA의 금리 인상

2006년: 연금(superannuation) 제도의 큰 변화

2004년: 유가 급등의 장기화

2001년: 9·11 테러

1997년: 아시아 외환 위기

1991년: 물가 상승률이 지속적으로 낮아짐(인플레이션 하락 정착)

1990년: 이라크의 쿠웨이트 침공

1989년: 공산권 붕괴

1988년: 블랙먼데이 이후 세계 경제의 의외의 호황

1987년: 주식 시장이 붕괴된 블랙먼데이

1986년: 폴 키팅(Paul Keating)이 언급한 ‘바나나 공화국(Banana Republic)’ 발언

1985년: MX 미사일 위기로 인한 호주달러 급락

1983년: 호주달러의 자유 변동환율제(free float) 도입

이제 여러분도 다가올 해의 X 팩터를 예측해보는 ‘게임’에 참여해볼 수 있습니다.

이것이 의미하는 바는 무엇인가?

2025년에 부동산 시장을 제대로 활용하려면 ‘올바른 부동산’을 사야 합니다.

희소성이 있어서 실거주자(가치 상승을 지속적으로 주도)와 임차인(주택담보대출 상환 보조)에 꾸준히 수요가 있는 부동산

오랜 기간 시장 평균보다 높은 상승률을 보여온 입지

부동산 사이클상 적절한 시점(현재 일부 주(州)에서는 지금이 적기)

그리고 적정한 가격

그리고 이를 위해서는 판매업자가 아닌 독립적·객관적·전문적인 조언을 해줄 수 있는 전문가 팀을 구성해야 합니다. (Metropole 같은 독립 자문사가 한 예가 될 수 있습니다.)

또한 검증된 프레임워크를 토대로 전략적 부동산 계획(Strategic Property Plan) 을 세워야 합니다.

계획이 필요하다

부동산 시장은 많은 호주인에게 막대한 부를 안겨주지만, 통계를 보면 투자용 부동산을 매수한 사람 중 50%가 5년 이내에 매물을 팔아버립니다. 그리고 보유를 이어가는 사람 중에서도 92%는 1~2채 이상을 넘기지 못합니다.

이는 재산이 저절로 불어나는 것이 아니라, 제대로 실행된 계획의 결과물임을 보여줍니다.

계획은 미래를 현재로 가져와 ‘지금 할 수 있는’ 조치를 취하도록 만들어줍니다.

명심해야 할 것은, “투자 부동산을 구입하는 것 자체가 전략이 아니다” 라는 점입니다.

최종적인 목표와 필요를 정확히 정의하고, 그 목표를 달성하기 위한 전략을 수립해야 합니다.

결국 여러분이 매수하게 될 특정 부동산은, 여러분이 내릴 수많은 결정의 결과물입니다. 그리고 그 결정들은 반드시 올바른 순서로 이뤄져야 합니다.

부동산 투자란 **하나의 과정(process)**이지, 단일 이벤트(event)가 아닙니다.

만약 여러분이

부동산 투자에 이제 막 시작해 검증된 방법을 찾고 있거나,

이미 투자 중이지만 정체되어 있거나,

혹은 지금 상황에 대해 객관적인 의견을 들어보고 싶다면,

Metropole 같은 곳을 통해 여러분만의 맞춤형 ‘전략적 부동산 계획(Strategic Property Plan)’을 세워볼 수 있습니다.

전략적 부동산 계획이 있으면, 다음과 같은 방식으로 여러분이 원하는 재정적 자유를 좀 더 확실히 달성할 가능성이 높아집니다.

재정 목표를 구체화

설정한 목표가 현실적인지(특히 시간표 관점에서) 점검

부동산 포트폴리오가 여러분을 위해 일하고 있는지, 혹은 여러분이 포트폴리오에 끌려다니는지 파악

부동산을 통해 부를 극대화할 방안 찾기

이전에 생각하지 못했던 리스크 진단

이로써, 여러분은 평균 투자자보다 더 빠르고 안전하게 부동산을 통해 부를 늘릴 수 있을 것입니다.

(Metropole의 클라이언트를 대상으로 한 분석 결과, 평균 호주 투자자보다 7.3배나 많은 수가 6채 이상의 투자 부동산을 소유하고 있었습니다. 올바른 조언을 받고 올바른 결정을 했기 때문이라고 볼 수 있습니다.)

전략적 부동산 계획(Strategic Property Plan)에 담겨야 할 구성 요소

자산(부동산) 축적 전략

자본 성장(가치 상승) 전략

임대료 상승 전략

자산 보호 및 절세 전략

장기 부채 상환 계획을 포함한 금융 전략

부동산 포트폴리오에서 발생하는 현금 흐름을 활용해 생활하는 방법 (즉, 부동산 수익으로 사는 전략)

출처 : https://propertyupdate.com.au/expect-unexpected-property-year/