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월간 소비자 물가 지수(CPI) 지표에 따르면 5월까지의 연간 인플레이션이 증가했으며, 이는 RBA의 현금 금리 목표를 또 다시 인상해야 할 필요성을 시사할 수 있습니다.
호주 주택 시장은 높은 금리에도 불구하고 상당히 견고하게 유지되고 있으며, 금리 인상 사이클이 시작된 이후 2023년 1월까지 주택 가격이 상승했습니다.
타이트한 노동 시장 상황과 팬데믹 동안 저축의 축적은 주택 담보 대출 상환 능력을 뒷받침했으며, 강력한 인구 증가가 주택 수요를 증가시켰습니다. 또한, 높은 초기 자금 조달 비율은 현재 구매자 프로필이 부채 의존도가 낮음을 나타냅니다.
또 다른 금리 인상은 주택 수요를 감소시킬 것이며, 일부 문제점이 이미 나타나고 있습니다. 구매자 수요는 저렴한 시장에 편중되는 것으로 보이며, 현재 퍼스가 주요 성장 도시 중 하나입니다.
8월에 현금 금리가 25bp 추가 인상되면 현재 중간 주택 가치에 대한 월 상환액이 4,000달러를 초과하게 되어, 임대에 비해 주택 소유의 프리미엄이 더욱 증가합니다.
RBA는 인플레이션에 대해 낮은 인내도를 보이고 있으나, 8월 금리 인상 여부는 아직 불확실합니다. 8월 금리 결정은 분기별 인플레이션 수치, 노동 시장 보고서 및 소매 판매 데이터에 의해 영향을 받을 수 있습니다.
설사 금리가 더 이상 인상되지 않더라도 경제 조건이 약화되고 주택 구매 여력이 제한되면서 주택 구매는 감소할 것입니다. 이는 주택을 소유한 가구의 저축 버퍼에 영향을 미칠 것입니다.
주택 가격이 높은 금리에도 불구하고 왜 상승하는가?
호주 주택 시장은 높은 금리에도 불구하고 상당히 견고하게 유지되고 있습니다.
2022년 5월부터의 전국 주택 가치 누적 변화를 보면, 금리 인상 사이클이 시작된 이후 2023년 1월까지 -7.5%의 초기 하락이 있었으나, 이후 주택 가치는 회복세를 보이며 2023년 11월까지 상승해 2022년 5월 대비 4.6% 상승했습니다.
주택 가치가 계속 상승하는 몇 가지 이유가 있습니다.
첫째, 공급에 비해 수요가 낮습니다. 타이트한 노동 시장 상황과 팬데믹 동안의 저축 축적은 주택 담보 대출 상환 능력을 뒷받침하며, 건설 부문은 여전히 공급 부족으로 인해 많은 주택을 제공할 수 없고, 강력한 인구 증가는 주택에 대한 수요를 증가시킵니다.
둘째, 구매자 구성도 구매를 지탱할 수 있습니다. 높은 초기 자금 조달 비율은 현재 구매자 프로필이 금리가 최저일 때보다 부채 의존도가 낮음을 나타냅니다.
셋째, 호주에서 변동 금리 주택담보대출의 우세로 인해 구매자들은 현금 금리가 미래에 하락할 것을 기대하며, 금리 사이클의 정점에서 구매를 결정할 수 있습니다.
이 관점에서 추가 금리 인상은 수요를 확실히 줄일 수 있으며, 금리가 아직 정점에 있지 않거나, 적어도 하락까지 시간이 걸릴 것임을 시장에 신호할 수 있습니다.
또 다른 금리 인상은 주택 수요를 감소시킬 것입니다.
주택 가격은 전체적으로는 견고하지만, 수요가 이미 약화되고 있다는 징후도 있습니다.
2023년 6월 분기 동안 전국 주택 가치는 1.8% 상승했으나, 이는 작년 같은 기간의 3.3% 상승에 비해 둔화된 것입니다. 구매자 수요는 일반적으로 더 저렴한 시장에 편중되는 것으로 보이며, 현재 퍼스가 주요 성장 도시 중 하나입니다.
8월에 현금 금리가 25bp 추가 인상되면 현재 중간 주택 가치에 대한 월 상환액이 4,000달러를 초과하게 되며, 이는 잠재 구매자에게는 더욱 부담이 될 것입니다. 주택 소유의 프리미엄이 증가할수록 구매 수요는 약화될 수 있습니다.
8월 금리 인상을 기대해야 할까요?
RBA는 인플레이션에 대해 매우 낮은 인내도를 보이고 있으나, 8월 금리 인상 여부는 아직 불확실합니다. RBA 부총재는 최근 8월 금리 결정을 한 가지 결과에만 기초하는 것은 '큰 실수'가 될 것이라고 언급하며, 분기별 인플레이션 수치, 노동 시장 보고서 및 소매 판매 데이터가 금리 결정에 영향을 미칠 수 있다고 강조했습니다.
주요 은행들은 아직 추가 금리 인상을 예상하지 않고 있으나, 금리가 더 이상 인상되지 않더라도 경제 조건이 약화되고 주택 구매 여력이 제한되면서 주택 구매는 감소할 것으로 예상됩니다. 노동 시장 조건이 분명히 약화되면서 신규 수요는 제한되고, 주택 소유자의 저축 버퍼에 영향을 미칠 것입니다.
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