외국인 주택 구매 금지안 허점

호주 정부는 외국인 구매자들이 기존 주택이 아닌 새 주택에 투자함으로써 신규 주택 개발을 촉진할 것으로 기대했다. 그러나 기존 호주 주택을 외국인이 사는 것을 2년간 금지하는 이 정책이 시행도 되기 전에 이미 “무의미하다”는 평가를 받고 있다. 전문가들은 이 정책에 치명적인 허점이 그대로 남아 있다고 경고한다.

이 금지안은 호주 노동당(Labor Party)이 주도했으며, 자유·국민연합(Liberal National Party)도 유사한 입장을 보유하고 있어 지지를 받을 것으로 예상된다. 주택부 장관 클레어 오닐(Clare O’Neil)과 재무부 장관 짐 차머스(Jim Chalmers)는 지난 주말 공동 성명을 통해 해당 정책을 발표했다.

플러스 에이전시(Plus Agency)의 총괄 매니저 피터 리(Peter Li)는 연간 3억 달러 이상의 부동산 거래를 담당하는 인물로, 이 금지안이 “무의미”하다고 지적했다. “현재 가장 중요한 ‘외국인 구매’는 실제로 호주인이 되거나 이미 호주에 정착해 거주하려는 이민자들의 매수 활동입니다.”

IPA(Institute of Public Affairs, 공공정책연구소)의 연구원 섹슨 데이비슨(Saxon Davidson)은 “알바니지 정부(Albanese government) 들어, 하루 1,000명 이상의 순 신규 이민자가 호주에 유입되고 있다는 최신 호주통계청(ABS) 자료가 이를 뒷받침한다”고 밝혔다. “신규 주택 승인 건수는 이 새 이민자 수를 훨씬 밑돌고 있어, 기존 호주인 세대와 신규 이민자 모두가 주택 마련의 꿈을 이루기 어려워지고 있습니다.”

데이비슨에 따르면 이 금지안은 IPA가 연방 상원의 경제위원회(Senate Standing Committee into Economics)가 진행 중인 “금융 규제 체계와 주택 소유”에 관한 조사에 제출한 자료의 일부이지만, 정부가 빠뜨린 핵심 요소는 “주택 위기에 큰 영향을 미치는 ‘통제 불능’ 수준의 이민 규모를 줄이는 것”이라고 지적했다. “외국인 투자자 금지는 호주 주택 부족 문제에 미치는 영향이 극히 미미하지만, 기록적인 이민 수요는 주택 부족을 훨씬 심화하고 있습니다.”

부동산 업계 관계자들은 이 조치가 전체 매매 건수에는 거의 영향을 주지 않겠지만, 토지 공급이 차단될 경우 연간 약 1만 채에 가까운 신규 주택 건설에 지장을 초래할 가능성이 있다고 우려한다. 글로벌 시노 부동산 업체 주와이 IQI(Juwai IQI)의 공동 설립자 겸 그룹 매니징 디렉터 다니엘 호(Daniel Ho)는 이로 인해 연간 약 1,600건의 부동산 거래가 영향을 받을 것으로 예상했다. “호주에서 매년 약 52만 건의 주택 매매가 이뤄지는데, 외국인이 매수하는 물건은 그 중 5,000건 미만이고, 그중 기존 주택은 3분의 1 정도에 불과합니다.”

피터 리는 “임시 거주자가 호주에서 거주 목적으로 기존 주택을 매입했다가 출국하면 되파는 방식이 있는데, 이런 거래 자체도 많지 않습니다. 해외에 거주하면서 호주 집을 살 수 있는 구조도 아니죠”라고 설명했다. “호주 시민권을 취득했거나 취득할 예정인 이민자들을 제외하면 ‘외국인 구매’가 차지하는 비율은 실제로 매우 낮습니다. 그래서 중국인이든 다른 나라 사람이든 해외에서 들어오는 대부분의 구매자는 이미 호주에서 시민권을 갖게 되었거나 정착하려는 사람들입니다. 금지안은 이런 부분에 거의 영향을 미치지 못하죠.”

그는 이어 “정부가 주택 시장을 좀 더 공정해 보이게 하려는 시도이지만, 호주 내 신규 건설에 막대한 자금을 투입하는 해외 자본은 차단하지 않겠다는 의도가 깔려 있습니다. 호주 외교통상부(DFAT) 자료에 따르면, 해외 투자로 약 1,600억 달러 규모의 자금이 호주 부동산 및 건설업에 들어오는데, 이런 자금 없이는 주택 건설 물량을 늘리기가 사실상 불가능합니다.”

피터 리는 기존 주택을 매입해 재개발 후 새 주택을 공급하는 형태가 막히는 경우 신규 주택 창출에 일부 영향이 있을 수 있다고 덧붙였다. “이 정책은 시장 전반에는 큰 영향을 주지 않겠지만, 연간 1만 채 미만 수준의 신규 주택 건설이 제한될 수는 있습니다. 금지안은 외국인이 기존 주택을 사서 듀플렉스나 아파트로 재개발해 주택 수를 늘리는 형태도 막아버리거든요.”

그의 경험에 따르면, 팬데믹 이후로는 해외 구매자들의 패턴이 달라졌다. “팬데믹 이전에는 해외 중국인이 와서 집을 사 두고 떠나는 경우가 꽤 있었지만, 이제는 호주에 이미 정착해 있는 자녀와 함께 살 집을 마련해주러 중국 부모가 직접 방문하는 식이 많아졌습니다. 그리고 부모님이 와서 손주를 봐주는 동안 머물 수 있도록 욕실 딸린 여분의 방이 꼭 있어야 한다는 인식이 생겼습니다.”

이처럼 해외 구매 자금이 부모에게서 자녀로 직접 흘러가는 것은, 호주인 사이에서 흔히 말하는 ‘부모 은행(Bank of Mum and Dad)’과 유사한 양상이라는 것이다. “많은 새 이민자나 호주 시민권 취득자들이 집을 마련할 때 부모에게 의존하죠. 호주에서 자주 보이는 형태가 이제 외국인 가정에도 나타나는 것입니다.”

이번 외국인 기존 주택 매입 금지 조치는 2025년 4월 1일부터 2027년 3월 31일까지 시행 후 재검토될 예정이다. 장관 성명에 따르면 “알바니지 정부는 최소 2년간 외국인 투자자의 기존 주택 매입을 금지하고, 외국인의 토지 은행(land banking) 행위도 엄격히 규제할 것”이라고 밝혔다. “그간 외국인은 제한된 조건에서만 기존 주택을 살 수 있었지만, 2025년 4월 1일부터는 임시 거주자나 외국인 소유 기업도 예외적 상황이 아니면 기존 주택을 살 수 없게 됩니다. 다만 ‘호주 주택 공급을 상당히 늘리거나 지원하는 투자’나 태평양 노동 이동 프로그램(PALM)에 해당되는 경우는 예외가 적용될 수 있습니다.”

다니엘 호에 따르면, 해외 중국인 투자자는 매 분기 외국인투자심의위원회(FIRB) 승인을 거쳐 약 4억 호주달러 규모를 구매하고 있으며, 이는 호주가 보유한 총 11조 1,000억 달러 규모의 주택시장에 비하면 극히 일부다. “2024 회계연도 기준, 중국 본토에서 약 26억 달러가 유입되었고, 홍콩 및 대만을 포함하면 분기당 총 6억 달러 정도가 호주 주택 시장에 들어옵니다. 그 다음으로는 베트남과 인도가 각각 1억 달러 규모로 뒤를 잇습니다.”

출처 : https://www.realestate.com.au/news/2yr-foreign-homebuyer-bans-outofcontrol-loophole/