‘일시적 하락’: 금리 인하 대기 속 부동산 가격 상승세 잠시 멈춰

지난달 대부분의 주요 도시에 매물이 급증하면서 주택 가격이 하락했지만, 조만간 예상되는 금리 인하로 인해 이 하락세는 오래가지 않을 것으로 보입니다.

PropTrack 주택가격지수(PropTrack Home Price Index)에 따르면, 지난 1월 호주의 중간 주택 가격은 0.1% 소폭 하락했습니다. 이는 전국 단위에서 주택 가치가 연속 두 달 동안 하락한 것입니다.

하락세는 주요 8개 도시 중 6곳에서 나타났으며, 호바트(-0.5%), 멜버른(-0.3%), 시드니(-0.2%)가 가장 큰 하락 폭을 기록했습니다.

브리즈번은 지난달 유일하게 가격이 상승한 도시(0.1%)였고, 퍼스의 가격은 보합세를 보였습니다.

브리즈번은 1월 중간 주택 가격이 상승한 유일한 도시였습니다. 사진: realestate.com.au/sold

반면 빅토리아주를 제외한 모든 주(州)의 지방 지역에서는 가격이 상승했고, 이 중 서호주 지방은 0.9%로 가장 큰 상승을 기록했습니다.

PropTrack의 선임 이코노미스트 엘리너 크리( Eleanor Creagh)는 2024년 하반기에 매물이 늘어나면서 가격 상승세가 둔화했고, 결국 중간 가격에서 소폭 하락세를 보였다고 설명했습니다.

“매물 증가로 인해 매수자들이 선택의 폭이 넓어졌고, 거래에 대한 긴박성이 줄어들면서 가격 상승이 둔화되고 있습니다.”

“높은 금리가 장기화되고, 경제 상황이 약화되는 가운데 주택구매력(affordability) 문제 역시 더욱 부각되면서, 가격 상승이 둔화 혹은 역전되는 상황을 만들어냈습니다.”

2025년에 주택 가격이 계속 상승할까?

하지만 호주 통계청(ABS)의 최신 분기 물가지표는 인플레이션이 낮아졌다는 점을 시사하며, 2월 금리 인하 가능성을 열어두고 있습니다.

이번 인플레이션 수치는 지난 4년 반 만의 최저 수준이며, 금리를 인하하기 전에 인플레이션을 2~3% 목표 범위로 안정적으로 되돌리려는 호주준비은행(RBA)의 계획과 일치합니다.

대형 은행 대부분은 이제 RBA가 2월에 금리를 인하할 것으로 예상하고 있으며, 금융시장 가격 책정은 95%의 금리 인하 가능성을 시사합니다.

미셸 불록 RBA 총재는 금리 인하 발표에 대한 전방위 압박을 받고 있습니다.

“앞으로 금리 인하가 예상되는 상황에서, 지난 두 달 동안 보였던 가격 하락은 오래가지 않을 것으로 보입니다.”라고 크리 씨는 말했습니다.

“올해 금리가 낮아지면 차입 한도가 늘어나고 주택구매력이 개선되면서 매수 심리가 회복되어 수요와 가격이 다시 상승할 것으로 기대됩니다.

“다만 이미 주택가격이 높아진 상태이므로, 과거 금리 완화 주기 때처럼 가격이 큰 폭으로 뛰기보다는 제한적인 상승세를 보일 가능성이 큽니다.”

1월 전국 주택 가격 동향

PropTrack 주택가격지수(2024년 1월 기준)

가격이 하락했음에도 불구하고 대부분의 시장에서 주택 가격은 여전히 최고 수준이거나 그에 근접해 있습니다. 브리즈번, 퍼스 그리고 빅토리아주와 노던 테리토리를 제외한 모든 지방 시장은 사상 최고가를 기록 중이며, 애들레이드는 직전 최고가에서 불과 0.3% 낮고, 시드니는 1% 낮은 수준입니다.

이번 달 가격 상승을 기록한 유일한 도시 브리즈번은 현재 시드니 다음으로 가장 비싼 도시가 되었지만, 점차 더 저렴한 매물을 찾는 매수자들이 늘면서 지역별로 가격 흐름이 다르게 나타나고 있습니다.

브리즈번 아파트(유닛) 가격은 지난 12개월 동안 약 14% 상승한 반면, 단독주택은 10% 미만의 상승률을 기록했습니다. 또한 더 저렴한 입스위치(Ipswich)와 로건(Logan) 지역은 시내 다른 지역들보다 더 높은 가격 상승세를 보였습니다.

브리즈번에서는 아파트 가격이 단독주택보다 더 빠른 속도로 올랐습니다.

시드니의 경우 최근 몇 달 동안 약간 하락했음에도 불구하고, 여전히 1년 전보다 약 2% 높은 수준을 유지하고 있습니다. 크리 씨는 시드니에서도 상대적으로 저렴한 지역, 예컨대 외곽 서부·남서부·파라매타(Parramatta) 등이 지난 1년간 더 높은 상승세를 보여 왔다고 설명했습니다.

부동산 중개사 BresicWhitney의 CEO 토마스 맥글린(Thomas McGlynn)은 높은 금리와 늘어난 매물이 시장을 둔화시키는 것은 불가피했다고 말했습니다.

“경매 낙찰률이 떨어진다는 것은 보통 매물이 더 많이 시장에 나올 것이라는 신호입니다.”

“가격이 조정되는 현상을 보는 것은 피할 수 없었다고 생각합니다.”

그럼에도 불구하고, 시드니 시장은 어려운 경제 상황에서도 역사적으로 강한 회복력을 보여왔다는 것이 그의 설명입니다.

“수십 년 동안 보면, 시장이 일시적으로 하락한 적은 있어도 전반적으로는 상당히 견조한 상승세를 유지해왔습니다.”

“경기가 어려운 시기도 있었지만, 대체로 이 금리 환경을 잘 버텨낸 편입니다.”

최근 몇 년간 가장 강세를 보였던 도시는 상대적으로 주택가격이 저렴한 곳이었습니다. 하지만 퍼스와 애들레이드처럼 가격이 비교적 낮은 시장에서도 이제 금리가 높아지면서 주택구매력이 더욱 제한돼 가격 상승이 멈추거나 하락으로 전환되고 있습니다.

퍼스의 주택 가격은 지난 12개월 동안 15.38% 상승했고, 애들레이드는 12.41% 상승했습니다.

퍼스는 지난해 모든 주요 도시 중 가장 높은 연간 주택 가격 상승률을 보였으나, 지난달에는 상승세가 멈췄습니다. 사진: realestate.com.au/sold

크리 씨는 퍼스의 강세가 상대적으로 저렴한 주택 가격, 인구 증가, 제한된 신규 주택 공급에 기인한다고 분석했습니다.

반면 멜버른은 인구 증가에 맞춰 주택 공급이 최근 몇 년간 크게 늘어났는데, 이는 퍼스의 상황과 상반됩니다.

멜버른 주택 가격은 2024년 1월 이후 3.39% 하락했고, 2022년 3월의 최고가 대비 6.12% 낮은 수준입니다.

이 같은 하락으로 인해 멜버른은 2024년 말에 애들레이드에 밀려 현재 전국에서 다섯 번째로 비싼 도시가 됐다고 크리 씨는 전했습니다.

“멜버른은 지난 4년간 가격 모멘텀이 약했는데, 이는 매수자가 선택할 수 있는 매물이 많았고, 부동산 관련 세금도 더 높았기 때문입니다.”

“또한 지난 10년간 빅토리아주의 건설활동이 인구 증가 추세와 더 긴밀히 맞물려 있었습니다.”

멜버른은 다른 도시보다 수요와 공급의 균형이 잘 맞춰져 있어, 가격 상승 폭이 상대적으로 억제되었습니다. 사진: realestate.com.au/sold

부동산 회사 Jellis Craig의 CEO 앤드류 맥캔(Andrew McCann)은 멜버른 시장이 “바닥을 찍은” 것으로 보이지만, 금리 인하를 앞두고 매수자들의 움직임이 늘어날 조짐이 보인다고 했습니다.

“대부분의 사람들이 더 오랫동안 기다린 것보다도 더 오래 금리 인하를 대기해왔던 것 같습니다.”

“첫 번째 금리 인하가 이루어지면 시장이 어느 정도 안정성을 찾고 활기를 띨 것이며, 연말쯤 추가 인하가 나온다면 가격 상승을 촉발시킬 것이라고 봅니다.”

“인플레이션이 어느 정도 통제되고 있고 예상보다 양호한 수치를 보이며, 새해 분위기가 더해졌으니 올해는 한층 긍정적인 흐름이 이어질 것으로 전망합니다.”

캔버라는 지난 1월 주택 가격이 0.1% 하락했지만, 1년 전과 비교하면 큰 변화가 없으며 2022년 3월 최고가와 비교하면 약 6% 낮은 상태입니다.

캔버라에서는 매물이 늘어나면서 매수자들의 선택지가 많아졌습니다.

REA 그룹의 최신 매물 보고서(REA Group Listings Report)에 따르면, 2024년 캔버라의 매물은 22% 증가했으며, 이는 주요 도시 중 가장 큰 증가율입니다.

호바트는 1월에 0.46% 하락해 주요 도시 중 하락 폭이 가장 컸지만, 여전히 1년 전과 비교하면 0.87% 올랐습니다.

호바트 중간 주택 가격은 2022년 3월 최고가 대비 약 8% 낮은 수준을 유지하고 있지만, 타스마니아 지방 지역은 지난 1년간 3.4% 상승하여 역대 최고가를 갱신했습니다.

다윈은 1월에 0.11% 하락했지만, 지난 1년 간 0.8% 상승했으며, 2022년 중반 최고가 대비 약 2% 낮습니다.

금리 인하로 인해 다시 오를 것으로 예상되는 주택 가격

크리 씨는 금리 인하 시기에 대한 불확실성이 일부 매수자들에게 여전히 우려 사항이 되겠지만, 다른 사람들은 가격이 다시 오르기 전에 매입하려 할 것이라고 전망했습니다.

“역사적으로 보면, 금리가 인하되기 직전 시점이 매수에 적기라는 인식이 있어 왔습니다.”

“일반적으로 금리가 하락하면 대출 한도가 늘어나고 매수 심리가 개선되면서 주택 가격이 오르는 경향을 보입니다.”

하지만 이미 주택가격이 크게 오른 상태라서, 과거 금리 인하 국면 때처럼 급등하기보다는 완만한 상승에 그칠 가능성이 크다고 그녀는 말했습니다. 이러한 시각에는 맥글린 씨 역시 동의합니다.

“이번 하락세는 짧을 것으로 보입니다.”라면서도 “금리가 한두 번 인하된다고 해서 빠른 속도로 가격이 급등할 것이라 보기는 어렵습니다.”라고 설명했습니다.

“과거 5년처럼 급격한 상승이 재현되기는 쉽지 않을 거예요. 이번엔 좀 더 ‘지속 가능한’ 상승 흐름이 이어질 것으로 예상됩니다.”

출처 : https://www.realestate.com.au/news/short-lived-property-prices-pause-as-nation-awaits-rate-cuts/