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호주에서 임차인들이 더 저렴한 임대료를 기대한다면, 아마 실망할 것입니다. 전문가들은 최근 임대료 상승세가 둔화되었음에도 불구하고, 임대료가 과거의 낮은 수준으로 돌아가기는 어려울 것이라고 전망하고 있습니다.
전문가들은 임대료가 정점 이하로 떨어지려면 대폭적인 금리 인하, 대규모 신규 주택 공급, 적은 인구가 필요할 것이라고 말합니다.
최근 **도메인 임대 보고서(Domain Rent Report)**에 따르면, 9월 분기 동안 주요 대도시 중간 주택 임대료는 주당 650달러로 고점을 유지했습니다. 이는 5년 전 주당 430달러에서 큰 폭으로 상승한 수치입니다. 또한 유닛 임대료도 주당 630달러로 고점을 기록했으며, 이는 2019년 9월 이후 450달러에서 상승한 것입니다.
현재 시드니의 주택 임대료는 주당 775달러, 멜버른은 580달러, 브리즈번은 625달러, 퍼스는 660달러에 이르고 있으며, 유닛 임대료도 그에 못지않게 높은 수준입니다.
PRD의 수석 경제학자 디아스와티 마디아스모 박사는 일부 지역 임대료가 안정되거나 **10%**까지 하락한 곳도 있지만, 임대 시장이 더 이상 하락하지 않을 것이라고 말했습니다.
"임대료가 더 크게 떨어지거나, 심지어 코로나 이전 수준으로 돌아가기를 기대하는 것은 비현실적입니다," 라고 마디아스모 박사는 말했습니다.
"지난 5년 동안 임대료가 너무 많이 올랐기 때문에 그 수준으로 돌아가는 것은 불가능에 가깝습니다. 현재 임대인들은 높은 금리로 인해 주택담보대출 상환액이 늘어났으며, 투자자 대출의 금리가 더욱 높습니다. 여기에 시의회 세금이나 보험료 같은 기타 유지비도 같이 올랐습니다."
한 세대 만에 가장 빠른 금리 인상이 지난 4년간 임대료 급등의 주요 원인이 되었으며, 일부 대출자들은 최악의 경우 세 배에 이르는 금리를 경험하게 되었습니다.
마디아스모 박사는 많은 임대인들이 자신의 투자 부동산을 유지하기 위해 임대료를 인상했으며, 금리가 25 베이시스 포인트 인하된다 하더라도 단기적으로는 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 말했습니다. 특히 많은 임차인이 1년 계약으로 묶여 있기 때문입니다.
독립 연구소의 수석 경제학자 피터 튤립 박사는 임대료가 크게 하락하려면 대규모 주택 공급이 필요하다고 말했습니다.
"우리가 임대료를 낮추려면 수십만 채, 아니면 수백만 채의 새 주택을 지어야 합니다," 라고 튤립 박사는 말했습니다. "이것은 정책적 선택이 되어야 합니다. 사회적으로 주택을 더 저렴하게 만들기를 원한다면, 고밀도 주거를 허용해야 할 것입니다. 계속해서 외곽으로 확장하는 방식으로는 임대료가 계속 오를 수밖에 없습니다."
튤립 박사는 뉴질랜드 오클랜드의 사례를 언급하며, 그곳에서는 시에서 고밀도 개발을 위한 구역 제한을 해제하자 새 주택 프로젝트 수가 급증했다고 설명했습니다.
"그 결과, 오클랜드의 임대료는 뉴질랜드 다른 도시들에 비해 28% 하락했습니다. 여전히 높지만, 이제 더 이상 천문학적인 수준은 아닙니다."
BIS 옥스퍼드 이코노믹스의 매크로 경제 예측 책임자인 숀 랭케이크는 호주에서 주택 공급이 늘어날 경우라도 인구 증가율을 넘어야 임대료에 영향을 미칠 수 있다고 말했습니다.
그는 호주의 현재 인구 증가율이 연간 0.9% 수준에 머물고 있으며, 이는 주택 공급이 따라잡기조차 어려운 수준이라고 설명했습니다. 젊은 세대가 부모와 다시 함께 살거나 쉐어 하우스를 선택하는 것 같은 다른 요인들은 수요를 크게 줄이는 데 별 도움이 되지 않을 것이라고 덧붙였습니다.
"임대료가 하락한다면, 그 이유는 경제 전반이 침체에 빠졌기 때문일 가능성이 큽니다," 라고 랭케이크는 말했습니다. "그것은 결코 긍정적인 이야기가 아닙니다. 원하는 것을 조심해야 할 때입니다."
"일부 지역 시장에서만 임대료가 하락할 가능성은 있지만, 전반적으로 수요는 여전히 높습니다. 인구 증가가 안정적인 가운데 정부의 주택 공급 목표는 매우 이상적입니다. 임대료가 대폭 하락할 것이라고 보기 어렵습니다. 오히려 임대료가 얼마나 빨리 오를 것인지가 더 중요한 질문이 될 것입니다."
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